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Guide des droits et des démarches administratives

Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa)
Fiche pratique

Covid 19 : prolongation des délais pendant la période d'urgence sanitaire - 09.04.2020

Une ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prolonge les délais qui se terminent entre le 12 mars 2020 et 1 mois après l'arrêt de l'état d'urgence sanitaire.

La prolongation des délais s'applique, sauf exceptions, aux sujets suivants :

  • Démarches : recours, action en justice, formalités, inscription, déclaration.... Le délai est prolongé dans la limite de 2 mois suivant la fin de cette période.

  • Mesures administratives ou juridictionnelles : interdiction, autorisation, permis, agrément, aide... Le délai est prolongé de 2 mois suivant la fin de cette période.

  • Astreintes : elles prennent effet à partir de la fin d'un délai d'1 mois suivant la fin de cette période.

De plus, les délais de réponse des administrations sont interrompus jusqu'à la fin de cette période.

Les délais imposés par l'administration pour faire un contrôle, des travaux, ou pour se conformer à une règle sont interrompus jusqu'à la fin de cette période, sauf exceptions.

Les créances recouvrées par le Trésor public sont interrompues jusqu'à la fin d'un délai de 2 mois suivant la fin de cette période.

Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) sont réunies, un contrat de vente doit être réalisé. Cet acte doit être réalisé chez un notaire. Il doit être signé et mentionner obligatoirement certaines informations.

Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire.

Le contrat de vente peut prendre la forme :

  • d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement

  • ou d'un contrat de vente à terme.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Le contrat de vente à terme implique que l'acquéreur devient propriétaire uniquement à l'achèvement des travaux. Les sommes versées pour l'exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire. Ce n'est qu'à la livraison du logement que le vendeur (le promoteur) peut récupérer la somme.

Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

Le vendeur doit fournir à l'acquéreur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA). La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur. Cette défaillance est caractérisée par une insuffisance de trésorerie nécessaire à l'achèvement de l'immeuble.

Le contrat de vente doit indiquer les informations suivantes :

  • Adresse du logement

  • Descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes

  • Descriptif des matériaux utilisés

  • Situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier.

Certains documents doivent également être annexés au contrat de vente parmi lesquels :

Le contrat de vente doit indiquer les éléments suivants :

  • Date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard

  • Prix total de la vente et les conditions éventuelles de révision du montant

  • Conditions d'échelonnement du montant des travaux

  • Éventuelle condition suspensive de l'obtention d'un prêt

  • Conditions d'exercice du droit de réflexion (le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €).

Le contrat de vente doit être réalisé et signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.

Le notaire en garde un original, appelé la minute. Il doit remettre une copie à l'acquéreur qui doit la conserver.

Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le contrat n'est pas précédé d'un contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement d'acheter le bien immobilier.

Ce délai commence le lendemain :

  • de la remise en main propre de l'acte de vente,

  • ou de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'acquéreur doit échelonner le paiement suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.

Le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum :

  • à 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,

  • à 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,

  • jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

En l'absence de réserves quant à la conformité du logement par rapport à l'acte de vente, les 5 % restant sont versés à la livraison du logement.

Modifié le 25/03/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr